השקעות בנדל"ן מעבר לים זה דווקא משתלם

דירה מעבר לים? עבור יותר ויותר ישראלים, אזרחים מהשורה ולא בהכרח עשירים מופלגים, זה כבר לא חלום רחוק. המחירים האסטרונומיים שמאפיינים את שוק הנדל''ן הישראלי, בעיקר כשמשווים אותם למחירים האטרקטיביים בשוק הנדל''ן באירופה ובארה''ב, מביאים ישראלים רבים להשקיע את כספם בנדל''ן בחו"ל.

הנפילות ברומניה ובהונגריה, וגם מה שקרה לשוק הנדל"ן של ארה"ב לא מרתיעים את המשקיעים - שרוצים לכבוש את העולם.
מדינות בעולם מעודדות השקעות נדל"ן, מתוך ידיעה שהן מניבות כספים אדירים לקופת המדינה. וכך, ממשלות רבות מחזרות אחר משקיעים ישראלים, שבניגוד ליחס בישראל, בחו"ל אינם נחשבים ל"אויבי העם" ובאים על חשבונם של צעירי המדינה.

להיפך:
בעולם תרבות השכירות נפוצה. מי שאין בידו יכולת לרכוש דירה, פשוט מסתפק בשכירות. העולם לא נופל.
מתברר שעל ידי תכנון נכון של העסקה והתייעצות עם מומחים בתחום, ניתן להשיג על נכסים בחו"ל תשואות גבוהות, המגיעות עד לשיעור של 10% בשנה. עם זאת, הרצון בכסף גדול ומהיר מביא ישראלים לא מעטים לשגות ולרכוש נכסים בהחלטות בזק נוכח פרסום מפתה, בלי לערוך בדיקות מקדימות שחוסכות כאבי ראש ובעיקר הרבה כסף.

לאחרונה התקבלו במערכת מספר שאלות על תחום רכישת נכסים בחו''ל, ועליהן משיבים עו''ד ירון טיקוצקי, מומחה נדל''ן בארץ ובחו''ל, ואורית רובין מנדלסון, שותפה בכירה במשרד שטיינמץ עמינח.

אז יש לנו כמה שאלות

הציעו לי לרכוש דירה בארה"ב בפחות מ-200 אלף שקל. מה עלי לבדוק? יש לבצע מספר בדיקות חיוניות, שכן מדובר בעסקה בעלת עלות משמעותית אשר כרוכה בסיכויים - אך גם בסיכונים. ראשית יש לבצע סקר ברמת המדינה, האזור והשכונה.

אם ישנה אפשרות, רצוי ומומלץ לנסוע למדינה לביקור התרשמות מהאזור ומהנכס עצמו. במסגרת סקר השוק, יש לבחון את ההיסטוריה בכל הנוגע לתחום הנדל''ן באזור הנכס, ולבחון אילו מגמות מחירים צפויות בעתיד.

בנוסף לכך, יש לבדוק האם ישנן תוכניות פיתוח לאותו אזור ומה שווי העסקאות האחרונות אשר נעשו ביחס לנכסים באותו אזור.
כמו כן, יש לבחון את הפוטנציאל השיווקי כגון אמצעי הפרסום המקומיים. בחיפוש אחר נכס מתאים להשקעה, כדאי להסתייע באנשי מקצוע כגון רואי חשבון, ולבחון את היבטי המיסוי הכרוכים בעסקה - שכן אלה יתווספו להוצאות נוספות, כגון רישום הנכס וההיטלים שגובה הרשות המקומית.

לאחר ניתוח של המצב הנוכחי והמגמות העתידיות, יחד עם התייחסות להוצאות הצפויות, יוכל הרוכש לבחון אם העסקה כדאית. האם עדיף לרכוש דירה בחו''ל עצמאית או באמצעות קבוצת רכישה? אחת התופעות להן אנו עדים לאחרונה היא התחדשות פעילות קבוצות הרכישה לטובת רכישת נדל''ן בארץ ובחו''ל.

בטרם נכנסים לקבוצה כזו, יש לוודא כי כמה החלטות יסוד מובאות להסכמה, וזאת על מנת למנוע מחלוקות משפטיות שיפגעו בכדאיות העסקית של קבוצת הרכישה. ראשית, יש לאתר חברי קבוצה אמינים והגונים בהם ניתן לבטוח. לאחר הקמת הקבוצה, יש לעשות מאמץ אחר מציאת קרקע במחיר אטרקטיבי ובעלת פוטנציאל ממשי.

לאחר שאותרה קרקע כדאית, יש להגיע להסכמה בנוגע לאופן השימוש בקרקע.

לכך יש מספר אפשרויות, בהן בנייה במגרש, מכירת הקרקע באופן מיידי או לאחר תקופה קצובה וכדומה. באותו הקשר כדאי גם להגיע להבנות בכל הנוגע להתקשרויות עם צדדים שלישיים, כגון זהות הקבלן המבצע.

כמו כן, יש להגיע להסכמה בכל הנוגע לאופן מימון ההשקעה, אם ומדובר בגיוס משקיעים חיצוניים, או לחילופין במימון בנקאי אותו קשה יותר להשיג. לבסוף, יש לערוך תכנון מס מקדמי במדינת היעד בעזרת גופים מקצועיים ואף מקומיים, על מנת לחסוך כסף רב בטווח הקצר ובטווח הארוך.

אני משכיר דירה שרכשתי בחו"ל, האם עליי לדווח לרשויות על הכנסות משכר הדירה? מאז 2003 שיטת המס הנהוגה בישראל היא שיטת מס על בסיס פרסונלי, כלומר כלל הכנסותיו של תושב ישראל ימוסו, ללא תלות בזהות מקום הפקת ההכנסה. לכן, משקיע ישראלי שהפיק הכנסה מנדל''ן בחו''ל - חייב במס בישראל.

זאת ועוד, כיום כל עסקה של ישראלי, גם אם עיקרה בחו"ל, חייבת בדיווח לשלטונות המס. בהיעדר דיווח לרשויות המס, יש אפשרות להגיש תביעה במישור האזרחי וכתב אישום במישור הפלילי נגד מעלים המס. יצוין כי בשנה האחרונה עודדה רשות המסים ישראלים במסגרת הליך גילוי מרצון לדווח על הכנסות על נכסים מחו"ל, שלא דווחו לרשויות קודם.

זאת בתמורה להתחייבות על אי הגשת כתב אישום פלילי בגין אותן העלמות מס. אילו הוצאות נלוות יש ברכישת דירה בארה''ב? קיימת שורה של הוצאות הנלוות לרכישת דירה בארה"ב, וזאת גם אם נתעלם מעלות הנסיעה לבדיקת הנכס וההתרשמות.

מעבר לעלויות הטיפול המשפטי והייצוג על ידי עורך דין, קיימות עלויות "סגירת עסקה" (closing costs), שיכולות להגיע לסכום של כמה אחוזים מעלות הרכישה. במקרה של עסקאות בסכום קטן, עלויות סגירת העסקה עשויות אף להגיע לשיעור של אחוזים ניכרים מסכום העסקה (10%).

מדובר בעלויות כגון ביום מסמכים וכן ביטוח זכויות קניין (title incurance) שהוא חשוב ביותר בארה"ב, לאור העובדה ששיטת הרישום של נכסי המקרקעין שונה מאד מהשיטה בישראל - והיעדר רישום מכריע דוגמת הרישום ב"טאבו" הישראלי. ראוי לציין כי דווקא בארה"ב הקונה אינו נדרש, על פי רוב, לשלם דמי תיווך ואלו משולמים - כך על פי המקובל - על ידי המוכר בלבד.

קישורים נוספים

המדריך למשקיע - השקעות בנדל"ן בארה"ב

הקדמה

מילון מונחים להשקעות נדל"ן בארה"ב